Автор статті:

Семенюк Аліна

Анотація. В статті розглянуто особливості побудови моделей на основі кореляційно-регресійного аналізу. Створено кореляційно-регресійну модель визначення обсягів реалізованої будівельної продукції, що дає можливість визначити ступінь впливу на цільовий показник змінних факторів.

Annotation. In the article considered the features of creations of models  which basic on the cross-correlation-regressive analysis. Creates the cross-correlation-regressive model of determination volumes of the realized building products which enables to define the degree of influence on the basic factor different  variable factors.

Постановка проблема. Рівень розвитку ринку нерухомості завжди був одним з основних показників, що визначають соціальний рівень розвитку країни. Насамперед це зумовлено тим, що розвиток усіх галузей економіки так чи інакше пов’язаний з використанням об’єктів нерухомості. Високий попит на нерухомість свідчить про високу платоспроможність населення, про достатній рівень доходів громадян, про здатність купувати нове, сучасне та якісне житло. Тому виникає необхідність не лише у теоретичному дослідженні ринку, а й у створенні моделей розвитку ринку нерухомості, що допомагали б моделювати та прогнозувати основні показники на ринку нерухомості у перспективі.

Аналіз останніх досліджень та публікацій. Аналіз останніх досліджень та публікацій таких вчених як І. Балабанова, В.Гейця, Г. Грін Вільяма, В. Касьяненка, Л. Старчена, Л. Краснікової, І.Лук’яненко, Т. Клебанової, В. Кічора, Р. Фещура свідчить про те, що у даних літературних джерелах висвітлюються питання, пов’язані із прогнозуванням демографічного, соціально-економічного розвитку, науково-технічного прогресу, розглядаються сучасні методи економічного прогнозування, планування та моделювання. Проте вищенаведені літературні джерела є лише теоретичною та прикладною базою для розроблення, удосконалення, модифікування моделей прогнозування та планування різних економічних явищ та процесів, зокрема. Разом з тим, недостатньо дослідженими залишаються питання щодо прогнозування та планування обсягів реалізованої будівельної продукції за допомогою кореляційно-регресійної моделі. Вченими ґрунтовно досліджені проблеми оцінки вартості об’єктів нерухомості, циклічність розвитку ринків нерухомості, принципи формування та розвитку національних ринків нерухомості країн-членів ЄС. Проте на теперішній час залишаються недостатньо дослідженими та розвиненими моделювання та прогнозування показників ринку нерухомості [4].

Метою дослідження є розробка методичних рекомендацій щодо визначення обсягів реалізованої будівельної продукції на основі кореляційно-регресійної моделі, що дозволить визначити якою мірою ті чи інші фактори впливають на результуючий показник – обсяг реалізованої будівельної продукції, а також спрогнозувати її величину на короткостроковий період.

Виклад основного матеріалу. На розвиток ринку нерухомості впливає ряд показників. Так, головним показником на ринку нерухомості України є обсяг виконаних будівельних робіт. Для відображення ситуації на ринку нерухомості було використано показник індексу обсягів виконаних будівельних робіт за 1995-2009рр.(рис.1)[6].

Рис.1. Динаміка індексу обсягів виконаних будівельних робіт

Індекс обсягу виконаних будівельних робіт характеризується різкими коливанням протягом обраного періоду. При чому, спостерігається залежність між зміною даного показника та рівнем розвитку економіки України. Так, індекс обсягів виконаних будівельних робіт набуває максимально значення у 2003 році, коли економіка України знаходиться на досить високому рівні свого функціонування. Проте вже у наступному році спостерігається невелике зниження даного показника. Спад індексу до 93,4% у 2005 році пояснюється президентськими виборами 2004 року, політичною кризою та нестабільністю в країні. Далі знову спостерігалось підвищення даного показника до 115,6% у 2007 р. Проте вже з 2007 року індекс обсягів виконаних будівельних робіт починає зменшуватись. Як видно з рис.1, у 2009р. даний показник досягнув найменшого значення за останні 15 років, що зумовлено нестабільністю економічної ситуації в країні протягом останніх років.

Іншим важливим фактором, що впливає на розвиток ринку нерухомості є інвестиції. Через відсутність досконалого фондового ринку та нерозвиненість фінансових інститутів єдиним напрямком інвестування та збереження коштів для громадян України стали банківські депозити і придбання нерухомості.

Стрімкий злет цін на житло у 2000-2008 роках зробили інвестиції в сектор надзвичайно прибутковими. Цьому сприяли економічне зростання та високий попит. Але були й менш вагомі та малопомітні фактори, які, однак, стануть визначальними у довгостроковій перспективі. У першу чергу, це тіньовий характер ринку. Податки з нерухомості не існувало взагалі, а комунальні платежі порівняно з орендними були майже символічними.

Авторські права належать автору статті на naub.org.ua

Щоб проілюструвати ситуацію з інвестиціями на ринку нерухомості. використаємо дані про обсяги інвестицій в основний капітал у будівництво. На рис.2 відображено даний показник у динаміці, за 2003 – 3й квартал 2009р. [6]

Рис.2. Динаміка інвестицій в основний капітал у будівництво за 2003 – 2009рр.

Як видно з графіка, спостерігалася позитивна тенденція зростання інвестицій в основний капітал у будівництво до 2008р. При чому, стрімкий ріст показника  припадає на 2007, 2008 рр. Оскільки у 2008 році криза на ринку нерухомості повністю набрала свої оберти, держава намагалась стабілізувати ситуацію шляхом стимулювання інвестицій в будівництво. Набрала чинності Постанова КМУ від 31 жовтня 2007 р. N 1269 «Про порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх державної експертизи» [2]. Проте вже на початку 2009р. у зв’язку із кризою не лише у будівництві, а й в усіх інших галузях економіки, інвестиції в основний капітал у будівництво були знижені до рівня 2003р. На кінець третього кварталу 2009р. обсяг інвестицій становив лише 2991 млн.грн, що становить лише 50% від аналогічного показника у попередньому році.

Важливим показником, що відображає ситуацію на ринку нерухомості також є обсяг реалізованої будівельної продукції. Для визначення обсягу реалізованої будівельної продукції на ринку нерухомості України була створена багатофакторна кореляційно-регресійна модель. При побудові моделі була висунута гіпотеза, що на результуючий показник впливає три фактори: інвестиції в основний капітал у будівництво, доходів населення, вартості основних засобів у будівництві. Оскільки репрезентативність оцінок регресійного аналізу прямо пропорційна обсягу та однорідності сукупності, саме недостатній обсяг сукупності та її неоднорідність вважаються найвагомішими чинниками неадекватності моделей. Тому при формуванні ознакової множини моделі слід враховувати співвідношення між обсягом вибірки і кількістю включених у модель факторів (воно має бути приблизно 8:1) [5,c.257]. Оскільки у моделі враховано три фактора, були використані  поквартальні дані за 2003-поч.2009рр.

Для початку була встановлена щільність зв’язку між залежною величиною Y і незалежними Х₁, Х₂, Х₃. Тобто було визначено наскільки значним є вплив факторних змінних  на результуючий показник. Найпростішим критерієм, який дає кількісну оцінку зв’язку між двома показниками є коефіцієнт кореляції (для прямолінійного зв’язку). Коефіцієнт кореляції є не абсолютною, а відносною мірою зв’язку між двома ознаками, тому він може набувати значення від -1 до +1. Чим ближче значення r до ±1, тим щільніший зв’язок. Знак “+” вказує на прямий, а знак “-“ – на  зворотний зв’язок. При r=0 зв’язок відсутній [4,c.121]. Розрахувавши у MS Excel коефіцієнти кореляції для трьох факторів ми отримали наступні значення: r_ух1= 0,89,  r_ух2 = 0,91, r_ух3= 0,92. Це свідчить, що зв’язок між інвестиціями в основний капітал, доходами населення, вартістю основних засобів у будівництві та результуючим показником – обсягом реалізованої будівельної продукції є досить щільним, оскільки усі три значення коефіцієнту кореляції є максимально наближеними до 1.

Розрахувавши значення необхідних коефіцієнтів регресії  а₀, а₁, а₂, а₃, були отримані наступні значення а₀ =797,48, а₁ =3,30, а₂ =0,05, а₃ =1,25,

Отримана  модель оцінки ринку нерухомості України , має наступний вигляд

У = -797,48 + 3,3 X₁+0,05 Х₂+1,25 Х₃

Зробивши відповідні розрахунки, були отримані модельовані значення обсягу реалізованої будівельної продукції. Для перевірки моделі на адекватність були розраховані наступні коефіцієнти: R(коефіцієнт множинної кореляції),  R²(коефіцієнт множинної детермінації),  DW(критерій Дарбіна-Уотсона).

Множинний коефіцієнт кореляції R показує, яку частину загальної кореляції складають коливання, під впливом факторів X₁, Х₂, Х₃, закладених у багатофакторну модель для дослідження. Множинний коефіцієнт кореляції коливається в межах від 0 до ± 1. При R = 0 зв’язку між досліджуваними ознаками немає, при R = 1 — зв’язок функціональний. Розрахувавши даний коефіцієнт, отримали значення R = 0,94.

Поряд з коефіцієнтом кореляції використовується ще один критерій, за допомогою якого також вимірюється щільність зв’язку між двома або більше показниками та перевіряється адекватність (відповідність) побудованої регресійної моделі реальній дійсності. Тобто дається відповідь на запитання, чи дійсно зміна значення У лінійно залежить саме від зміни значення X₁, Х₂, Х₃, а не відбувається під впливом різних випадкових факторів. Таким критерієм є коефіцієнт детермінації R² , що у даному випадку набув значення  R²=0,88.

Критерій Дарбіна-Уотсона – це умовний показник, який використовується для виявлення автокореляції у часових рядах. При її відсутності в досліджуваному ряді показник  DW наближається до числа 2. У нашому випадку критерій DW=1,75.(табл.1)

Таблиця 1

Критерії ефективності створеної моделі

R(коефіцієнт множинної кореляції)	0,94
R2(коефіцієнт множинної детермінації)	0,88
DW(критерій Дарбіна-Уотсона)	1,75

Отже, усі три показники показали, що створена модель є  адекватною, у чому також можна переконатися візуально за допомогою графіка, що відображає фактичні та модельовані значення обсягів реалізованої будівельної продукції за 2003-2009рр.(рис.3.).

Рис.3. Динаміка обсягів реалізованої будівельної продукції в Україні  за 2003-2009рр.

Оскільки для розрахунків, використовувалися поквартальні дані, з графіка чітко видно, що найбільше будівельної продукції реалізується в останньому кварталі кожного року, а найменше в першому. Це можна пояснити тим, що на початку року виконавці лише отримують завдання, щодо будівництва певного об’єкта. На кінець року, коли поставлене завдання повністю виконане, готова будівельна продукція реалізовується для замовника чи покупця, тому цей пік припадає саме на 4-й квартал.

З графіка також чітко видно, що обсяги реалізації будівельної продукції за 2003-2007рр. мали чітку тенденцію до зростання з кожним роком, що є закономірним у зв’язку з стрімким розвитком будівельної промисловості в Україні за останні роки. Проте отримані дані за 2008 р. та 3 квартали  2009р. дають підстави стверджувати про різке зниження обсягів реалізації будівельної продукції. За даними Держкомстату, за І кв. 2009 р. проти І кв. 2008 р. спад у будівництві становить 56,7%. На такому рівні галузь перебуває вже кілька місяців. Це найнижче падіння серед галузей економіки, яке сталось в усіх регіонах країни та за всіма основними видами будівельної діяльності.

Критична ситуація склалася з недобудованими об’єктами: більше 60% будов тимчасово припинено, або законсервовано, в регіонах – 30-70% об’єктів. При цьому близько 10% будівель “заморожено” на стадії, близькій до завершення.

Такий стан в будівництві зумовлений наступними кризовими чинниками:

-           значне скорочення попиту на нерухомість з боку як фізичних, так і юридичних осіб, внаслідок значного зниження їх платоспроможності;

-           різке подорожчання кредитних ресурсів, згортання іпотечного кредитування населення;

-           зростання собівартості будівництва, внаслідок підвищення цін на будівельні матеріали, машини, обладнання, енергоносії.

-           важкий фінансовий стан будівельних компаній, серед яких з початку 2009 р. зафіксовано 9 технічних дефолтів і лише 11% зможуть своєчасно виконати свої зобов’язання по цінних паперах.

-           антикризові заходи в будівництві результатів не дали. Закон України “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва” від 25.12.2008 № 800-VI практично не працює, механізми його застосування непрозорі і вимагають підзаконних актів, прийняття яких зволікається [1].

-           державна підтримка будівельної галузі теж не працює через брак коштів, у т.ч. на добудову житла з готовністю 50% (таких біля 850), на що потрібно 14,7 млрд грн. Досі не виділені кошти Державній іпотечній установі (на 1 млрд грн) під кредитування добудови незавершеного житла.

Зроблений прогноз обсягів реалізації будівельної продукції на кінець 2009р. показує, що даний показник набуде значення 61778,29 млн.грн., що є на 60% менше ніж на кінець 2008р. Отже, можна стверджувати, що будівництво зазнало глибокого кризового падіння серед основних галузей економіки. Більше того, криза в будівництві почалась раніше, ніж в інших галузях економіки. Водночас, зважаючи на негативну динаміку інвестицій, є припущення, що галузь може бути останньою в процесі виходу з кризи.

Висновки. Після створення кореляційно-регресійної моделі обсягів реалізованої будівельної продукції  та використання її на практиці, створюються можливості для подальшого дослідження впливу на результуючий показник змінних факторів. Отримана модель дає можливість державі вивести змінні фактори інвестиції в основний капітал у будівництво, доходи населення та вартість основних засобів у будівництві на такий рівень, щоб досягти максимального значення результуючого показника – обсягів реалізованої будівельної продукції. Перспективами подальших досліджень у даному напрямку може стати подальше оцінювання вагомості впливу окремого фактора на результуючий показник.

Список використаних джерел:

1. Закон України “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва” від 25.12.2008 № 800-VI.

2. Постанова КМУ від 31 жовтня 2007 р. N 1269 «Про порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх державної експертизи».

3. Моделі і методи соціально-економічного прогнозування: Підручник / Геєць В.М.,Клебанова Т.С., Черняк О.І. та ін. – Х.: ВД «ІНЖЕК», 2005. – 396 с.

4. Пшик-Ковальська О.О. Прогнозування та планування соціального житлового будівництва методом кореляційно-регресійного аналізу/ Економічний простір. №14, с.121-122 -2008.

5. Черняга Людмила Петрівна. Інтеграція національних ринків нерухомості в економічній системі ЄС : Дис. канд. наук: 08.00.02 – 2009.

6. http://www.ukrstat.gov.ua/

Інші записи:

Семенюк Аліна Економічного факультету